ขออนุญาตสร้างบ้าน ค่าธรรมเนียมราชการจริงเท่าไหร่? ค่าใบอนุญาต ค่าตรวจแบบต่อ ตร.ม. และเงินส่วนใหญ่ไปอยู่ตรงไหน

ค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้างบ้านที่จ่ายให้ราชการจริงมีแค่หลักร้อยบาท ใบอนุญาต 20 บาท ค่าตรวจแบบ 0.50 บาท/ตร.ม. แล้วทำไมงบส่วนใหญ่คือค่าเขียนแบบ

หลายคนกังวลว่า "ขออนุญาตสร้างบ้าน" ต้องจ่ายเงินให้ราชการเยอะ แต่ความจริงค่าธรรมเนียมที่จ่ายที่เขต เทศบาล หรือ อบต. มักอยู่แค่ หลักร้อยบาท สำหรับบ้านทั่วไป

ส่วนที่ทำให้ยอดรวมขึ้นไปเป็นหลักพันหรือหลักหมื่น คือค่าเตรียมแบบและค่าลงนามของผู้ประกอบวิชาชีพ บทความนี้จะแยกให้เห็นว่าเงินแต่ละก้อนไปอยู่ตรงไหน และวิธีคิดคร่าว ๆ ด้วยตัวเอง

ค่าธรรมเนียมราชการมีอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ท้องถิ่นนำมาประกาศใช้ แบ่งได้เป็น 2 ส่วนหลัก คือ ค่าใบอนุญาต (คิดเป็นฉบับ) และ ค่าตรวจแบบแปลน (คิดตามพื้นที่อาคาร)

ค่าใบอนุญาต (ต่อฉบับ)

ค่าตรวจแบบแปลน (ต่อ ตร.ม. ของพื้นที่อาคาร)

ตัวเลขเหล่านี้เป็นอัตราที่หน่วยงานท้องถิ่นเผยแพร่ในคู่มือบริการประชาชน ซึ่งอ้างอิง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร อย่างไรก็ตาม บางท้องถิ่นอาจมีค่าใช้จ่ายย่อยหรือเอกสารประกอบเพิ่มเติม จึงควรโทรถามกองช่างหรือฝ่ายโยธาก่อนไปยื่น

ตัวอย่างคิดค่าธรรมเนียมบ้านจริง

สมมติบ้าน 2 ชั้น พื้นที่รวม 180 ตร.ม.

1. ค่าตรวจแบบ: 180 × 0.50 = 90 บาท
2. ค่าใบอนุญาตก่อสร้าง: 20 บาท
3. รวมจ่ายราชการประมาณ 110 บาท

ถ้าทำรั้วยาว 40 เมตรและรั้วนั้นต้องขออนุญาตด้วย ก็บวกค่าตรวจแบบอีก 40 × 1 = 40 บาท

ส่วนบ้าน 3 ชั้น 250 ตร.ม. ค่าตรวจแบบจะเป็น 250 × 2 = 500 บาท บวกใบอนุญาต 20 บาท รวมราว 520 บาท จะเห็นว่าความสูงของอาคารมีผลกับอัตรามากกว่าขนาดพื้นที่

อยากคิดเร็ว ๆ ใส่พื้นที่และจำนวนชั้นได้ที่ เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้าง

แล้วเงินส่วนใหญ่ไปอยู่ตรงไหน

เมื่อค่าธรรมเนียมราชการแค่หลักร้อย ค่าใช้จ่ายจริงของการขออนุญาตจึงมาจากงานเตรียมเอกสารเป็นหลัก ได้แก่

• ค่าเขียนแบบขออนุญาต แบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง งานระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาล ต้องละเอียดพอให้เจ้าหน้าที่ตรวจระยะร่น ที่ว่าง และความถูกต้องตามกฎหมายได้
• รายการคำนวณโครงสร้าง ที่วิศวกรโยธาจัดทำ ให้สอดคล้องกับแบบโครงสร้าง
• การลงนามรับรองของผู้ประกอบวิชาชีพ สถาปนิกและวิศวกรที่ลงนามต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพตามประเภทและขนาดของงาน และต้องแนบหนังสือรับรองพร้อมสำเนาใบอนุญาตไปกับคำขอ
• ค่าถ่ายเอกสาร พิมพ์แบบหลายชุด และค่าเดินเรื่อง ถ้าจ้างผู้อื่นยื่นแทน

ค่าบริการเหล่านี้ไม่มีอัตราตายตัวตามกฎหมาย ขึ้นกับขนาดบ้าน ความซับซ้อนของแบบ และขอบเขตงานที่ตกลงกับผู้ออกแบบ ลองประเมินค่าออกแบบคร่าว ๆ ได้ที่ เครื่องมือประเมินค่าออกแบบ หรือ ขอใบเสนอราคา พร้อมขนาดที่ดินและจำนวนห้องที่ต้องการ

เทียบให้เห็นภาพ

เคล็ดลับไม่ให้เสียเงินซ้ำ

• ตรวจระยะร่นและผังเมืองก่อนเริ่มเขียนแบบ แบบที่ถูกตีกลับมักต้องแก้และพิมพ์ใหม่ เสียทั้งเวลาและค่าแก้แบบ ใช้ เครื่องมือตรวจระยะร่น เช็กเบื้องต้นได้
• ถามผู้ออกแบบให้ชัดว่าราคารวมอะไรบ้าง เช่น รวมรายการคำนวณ ลายเซ็นวิศวกร จำนวนชุดแบบ และการแก้ไขตามที่เจ้าหน้าที่สั่งหรือไม่
• เตรียมเอกสารที่ดินให้ครบ โดยเฉพาะหนังสือยินยอมเมื่อสร้างบนที่ดินของคนอื่น ดูรายการเอกสารและขั้นตอนเพิ่มได้ใน ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้างบ้าน
• ระวังคนที่เสนอ "ค่าวิ่งเต้น" ค่าธรรมเนียมราชการมีอัตราชัดเจนและได้ใบเสร็จทุกครั้ง หากมีใครเรียกเงินพิเศษเพื่อให้แบบผ่าน ไม่ควรจ่าย

สรุปคือ ค่าธรรมเนียมราชการสำหรับบ้านทั่วไปไม่ใช่ภาระใหญ่ สิ่งที่ควรวางงบจริงจังคือแบบที่ถูกต้องตั้งแต่แรก เพราะช่วยให้ยื่นผ่านเร็ว และใช้เป็นแบบก่อสร้างได้จริงในขั้นต่อไป

คำถามที่พบบ่อย

บ้าน 2 ชั้น 200 ตร.ม. ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้างเท่าไหร่?

ตามอัตราที่ท้องถิ่นประกาศใช้ ค่าตรวจแบบอาคารไม่เกิน 2 ชั้นคือ 0.50 บาทต่อ ตร.ม. ได้ 100 บาท รวมค่าใบอนุญาตก่อสร้าง 20 บาท เป็นประมาณ 120 บาท

ทำไมขออนุญาตสร้างบ้านจริงใช้เงินเป็นหมื่น?

เพราะเงินก้อนใหญ่คือค่าเขียนแบบ ค่ารายการคำนวณโครงสร้าง และค่าลงนามรับรองของสถาปนิก/วิศวกร ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้ราชการ

ค่าธรรมเนียมแต่ละเขตหรือ อบต. ต่างกันไหม?

อัตราหลักมาจากกฎหมายควบคุมอาคารเหมือนกันทั่วประเทศ แต่อาจมีค่าใช้จ่ายย่อยหรือเอกสารเพิ่มต่างกัน ควรสอบถามกองช่างของท้องถิ่นก่อนยื่น