วิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายที่ดิน-บ้าน (บุคคลธรรมดา) พร้อมตัวอย่างตัวเลข
สอนคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อขายบ้านและที่ดินทีละขั้น หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง 92%-50% เฉลี่ยต่อปี อัตราก้าวหน้า 5-35% พร้อมตัวอย่าง 3 กรณี ซื้อมา มรดก และนิติบุคคล
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายในวันโอนทุกกรณี (ยกเว้นบางกรณีพิเศษ เช่น ให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน) วิธีคิดของบุคคลธรรมดาซับซ้อนกว่ารายการอื่น เพราะใช้อัตราก้าวหน้าและจำนวนปีที่ถือครอง
ขั้นตอนคำนวณ 5 ขั้น (บุคคลธรรมดา)
- ตั้งต้นจาก ราคาประเมิน ของกรมที่ดิน (ไม่ใช่ราคาซื้อขาย)
- หักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง
- หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เงินได้เฉลี่ยต่อปี
- คิดภาษีจากเงินได้เฉลี่ยตาม อัตราก้าวหน้า
- คูณกลับด้วยจำนวนปี ได้ภาษีที่ต้องจ่าย
ตารางหักค่าใช้จ่ายเหมา
| ปีที่ถือครอง | หักได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
ได้มาโดย มรดกหรือรับให้โดยเสน่หา หักได้ 50% เสมอ
การนับปี นับแบบปีปฏิทิน จากปีที่ได้มาถึงปีที่ขาย เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับสูงสุด 10 ปี เช่น ได้มา ธ.ค. 2565 ขาย ม.ค. 2566 นับเป็น 2 ปี
อัตราก้าวหน้าที่ใช้
| เงินได้เฉลี่ยต่อปี | อัตรา |
|---|---|
| ไม่เกิน 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| เกิน 5,000,000 | 35% |
ภาษีขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับยกเว้น 150,000 บาทแรกแบบภาษีเงินเดือน เริ่มเสีย 5% ตั้งแต่บาทแรก
ตัวอย่างที่ 1: ซื้อมา ถือครอง 5 ปี
ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ได้มาปี 2565 ขายปี 2569 (นับได้ 5 ปี)
- หักค่าใช้จ่าย 65% เหลือ 1,050,000 บาท
- ÷ 5 ปี = 210,000 บาท
- ภาษีต่อปี 5% = 10,500 บาท
- × 5 ปี = 52,500 บาท
ตัวอย่างที่ 2: ได้รับมรดก ถือครอง 3 ปี
ราคาประเมิน 2,000,000 บาท
- หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,000,000 บาท
- ÷ 3 ปี = 333,333 บาท
- ภาษีต่อปี = 300,000 × 5% + 33,333 × 10% = 18,333 บาท
- × 3 ปี = 55,000 บาท
ตัวอย่างที่ 3: ขายเร็ว ราคาสูง
ราคาประเมิน 8,000,000 บาท ถือครอง 2 ปี
- หัก 84% เหลือ 1,280,000 บาท ÷ 2 = 640,000 บาท
- ภาษีต่อปี = 15,000 + 20,000 + 21,000 = 56,000 บาท
- × 2 ปี = 112,000 บาท
นิติบุคคลคิดง่ายกว่า
ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ที่สูงกว่า
ไม่อยากคำนวณมือ
เครื่องมือคำนวณค่าโอนและภาษี แสดงขั้นตอนคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ดูทุกบรรทัด
คำถามที่พบบ่อย
ภาษีที่หักวันโอนต้องยื่นตอนสิ้นปีอีกไหม?
บุคคลธรรมดาเลือกไม่นำเงินได้นี้ไปรวมยื่นสิ้นปีได้ ภาษีที่จ่ายวันโอนจึงจบในตัว แต่บางกรณีการนำไปรวมยื่นอาจได้ภาษีคืน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษี
ขายขาดทุน ยังต้องเสียไหม?
ต้องเสีย เพราะคิดจากราคาประเมิน ไม่ได้คิดจากกำไรจริง
ถือร่วมกันสองคน คิดอย่างไร?
แยกคำนวณตามส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน ทำให้ภาษีรวมมักต่ำกว่าคิดเป็นก้อนเดียว