วิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายที่ดิน-บ้าน (บุคคลธรรมดา) พร้อมตัวอย่างตัวเลข

เผยแพร่ 11 พฤศจิกายน 2569 · แบบเพอร์มิต

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายในวันโอนทุกกรณี (ยกเว้นบางกรณีพิเศษ เช่น ให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน) วิธีคิดของบุคคลธรรมดาซับซ้อนกว่ารายการอื่น เพราะใช้อัตราก้าวหน้าและจำนวนปีที่ถือครอง

ขั้นตอนคำนวณ 5 ขั้น (บุคคลธรรมดา)

ตั้งต้นจาก ราคาประเมิน ของกรมที่ดิน (ไม่ใช่ราคาซื้อขาย)
หักค่าใช้จ่ายเหมา ตามจำนวนปีที่ถือครอง
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เงินได้เฉลี่ยต่อปี
คิดภาษีจากเงินได้เฉลี่ยตาม อัตราก้าวหน้า
คูณกลับด้วยจำนวนปี ได้ภาษีที่ต้องจ่าย

ตารางหักค่าใช้จ่ายเหมา

ปีที่ถือครอง	หักได้
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

ได้มาโดย มรดกหรือรับให้โดยเสน่หา หักได้ 50% เสมอ

การนับปี นับแบบปีปฏิทิน จากปีที่ได้มาถึงปีที่ขาย เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับสูงสุด 10 ปี เช่น ได้มา ธ.ค. 2565 ขาย ม.ค. 2566 นับเป็น 2 ปี

อัตราก้าวหน้าที่ใช้

เงินได้เฉลี่ยต่อปี	อัตรา
ไม่เกิน 300,000	5%
300,001 – 500,000	10%
500,001 – 750,000	15%
750,001 – 1,000,000	20%
1,000,001 – 2,000,000	25%
2,000,001 – 5,000,000	30%
เกิน 5,000,000	35%

ภาษีขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับยกเว้น 150,000 บาทแรกแบบภาษีเงินเดือน เริ่มเสีย 5% ตั้งแต่บาทแรก

ตัวอย่างที่ 1: ซื้อมา ถือครอง 5 ปี

ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ได้มาปี 2565 ขายปี 2569 (นับได้ 5 ปี)

หักค่าใช้จ่าย 65% เหลือ 1,050,000 บาท
÷ 5 ปี = 210,000 บาท
ภาษีต่อปี 5% = 10,500 บาท
× 5 ปี = 52,500 บาท

ตัวอย่างที่ 2: ได้รับมรดก ถือครอง 3 ปี

ราคาประเมิน 2,000,000 บาท

หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,000,000 บาท
÷ 3 ปี = 333,333 บาท
ภาษีต่อปี = 300,000 × 5% + 33,333 × 10% = 18,333 บาท
× 3 ปี = 55,000 บาท

ตัวอย่างที่ 3: ขายเร็ว ราคาสูง

ราคาประเมิน 8,000,000 บาท ถือครอง 2 ปี

หัก 84% เหลือ 1,280,000 บาท ÷ 2 = 640,000 บาท
ภาษีต่อปี = 15,000 + 20,000 + 21,000 = 56,000 บาท
× 2 ปี = 112,000 บาท

นิติบุคคลคิดง่ายกว่า

ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หักภาษี ณ ที่จ่าย 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ที่สูงกว่า

ไม่อยากคำนวณมือ

เครื่องมือคำนวณค่าโอนและภาษี แสดงขั้นตอนคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ดูทุกบรรทัด

🧾 ลองใช้: คำนวณค่าโอนและภาษีค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ หัก ณ ที่จ่าย ครบในครั้งเดียว

เปิดเครื่องมือ →

คำถามที่พบบ่อย

ภาษีที่หักวันโอนต้องยื่นตอนสิ้นปีอีกไหม?

บุคคลธรรมดาเลือกไม่นำเงินได้นี้ไปรวมยื่นสิ้นปีได้ ภาษีที่จ่ายวันโอนจึงจบในตัว แต่บางกรณีการนำไปรวมยื่นอาจได้ภาษีคืน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษี

ขายขาดทุน ยังต้องเสียไหม?

ต้องเสีย เพราะคิดจากราคาประเมิน ไม่ได้คิดจากกำไรจริง

ถือร่วมกันสองคน คิดอย่างไร?

แยกคำนวณตามส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน ทำให้ภาษีรวมมักต่ำกว่าคิดเป็นก้อนเดียว